Pyydä myyjältä nähtäväksesi ainakin seuraavat kolme virallista asiakirjaa:
1. KIINTEISTÖREKISTERINOTE, josta ilmenee mm. kyseisen (tontin ja sillä mahdollisesti olevien rakennusten) nimi, rekisteröimisaika, pinta-ala, laatu, rakennusrasitteet ja osuus yhteisiin alueisiin. "Kiinteistörekisteri on julkinen. Jokaisella on oikeus kiinteistörekisterin pitäjän luona saada luettavakseen kiinteistörekisterissä olevat tiedot ja itse niitä jäljentää", lukee kiinteistörekisterilain 9 pykälässä. Eli on aivan turha uskoa selittelyjä, ettei niitä tietoja myyjällä muka ole, kun "eivät anna". Kiinteistörekisteriä pitää maanmittauskonttori, kaavoitetulla alueilla kunnan kiinteistöinsinööri.

2. LAINHUUDATUSTODISTUS, joka selvittää myyjän omistusoikeuden ja aiemmat omistajat. Ellei lainhuutoa ole, omistusoikeus selviää esim. kauppakirjoista, perunkirjasta tms., mutta silloin ole tarkkana. (Varovaisuudesta tarkemmin leimaveron ja lohkomisen yhteydessä).

3. RASITUSTODISTUS, josta näet onko tontti kiinnitetty veloista. Onko se myynti- tai hukkaamiskiellossa, kuuluuko se peräti konkurssiin luovutettuun omaisuuteen tai ulosmitattujen kiinteistöjen luetteloon. Myyjiä kun on moneksi, ja vilkkaimmat myyvät samaakin maata moneen kertaan. On tapauksia, että myyjä on kävellyt suoraan kaupantekotilaisuudesta hakemaan juuri myymäänsä tilaan vielä yhden lisäkiinnityksen. Tässä asiassa on siis tärkeää että todistus on todella tuore. Ja, että sinä toimitat kauppakirjasi käräjäoikeuteen (tuomiokuntaan) heti eikä 15. päivä.

Selvitä lisäksi itsellesi tontin rakennusoikeus. Se näkyy yleensä asema- tai rakennuskaavaa tutkimalla kerrosalaneliömetreinä, prosenttina tai tehokkuuslukuna. Jos tontilla on vahaa rakennuskantaa, kysy millainen osa rakennusoikeudesta on jo käytetty?. Tarkemmat tiedot saat esim. kaupungeissa asemakaava-osastolta ja kunnissa kunnan rakennusmestarilta. Jotta viranomaiset voisivat valistaa, on sinun puolestasi tiedettävä, kaupunginosan tai alueen tai kylän nimi, korttelin ja tontin numero, tilan nimi ja rekisterinumero. ( Vrt. kiinteistörekisteriote ). Pelkkä oletetun omistajan nimi ei riitä. Sinun kannattaa myös ottaa selville, onko tontilla mahdollisesti olevat vanhat rakennukset liitetty kunnallisiin verkostoihin ja onko liittymismaksut, sähkölaskut ja muut vastaavat maksettu. Kiinteistöveron määrä (verotoimistosta saa kiinteistön verotusarvotodistuksen), kenties etäällä sijaitsevat sähkölinjat ja vieläpä yksityistien varrella olevan tontin tiehoitomaksut saattavat tulla eteen ikävinä ja kalliina yllätyksinä. Eräs salakari on leimavero jos ostat esimerkiksi kesämökkitontin, joka on ollut osana maalaistalon maita, kyseessä onkin ehkä edelleen kiinteistöstä lohkaistava määräala. Se on voinut jopa vaihtaa omistajaa useaan kertaan viime vuosien aikana, eikä sitä ole silti lohkottu tilaksi. Saatat joutua maksamaan leimaveron kaikista edellisistäkin kaupoista, sillä nekin leimaverot lankeavat maksuun vasta silloin kun määräala lohkotaan tilaksi ja haetaan lainhuudatusta. Leimavero on 4-6 prosenttia ja mahdolliset rästit voivat olla isojakin. Tarkista viimeisestä lainhuudatustodistuksesta onko sen hakija sama kuin hän joka sinulle maata myy! Kauppakirjaan ehdot tarkasti. Kiinteistökaupassa pätevät vain ne ehdot, jotka on merkitty kauppakirjaan. Mutta siihen ei silti saa merkitä mitä ehtoja tahansa. Et voi merkitä sellaista purkavaa ehtoa, että kauppa purkautuu, jos ostaja ei suorita maksua. Monet lykkäävät ehdot ovat kuitenkin mahdollisia. Esimerkiksi se, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun kauppa on maksettu.

Kauppakirjaan tarvitaan seuraavat tiedot:

1. Osapuolten nimet, syntymäajat, osoitteet.
2. Kiinteistön nimi, rekisterinumero, sijainti.
3. Määräalan pinta-ala ja karttakopiolle rajat.
4. Kauppahinta ja sen maksaminen.
5. Miten ja milloin hallinta- ja omistusoikeus siirtyvät.
6. Verojen ja maksujen suoritusvelvoitteiden jakaminen.
7. Mahdolliset kiinnitykset, rasitukset ja oikeudet niiden hakemiseen.
8. Irtaimen omaisuuden sisältyminen / ei sisältyminen kauppaan.
9. Kaupanteon yhteydessä esillä olleet asiakirjat yksilöityinä.

Pane tuulemaan jo ennen lohkomista tai tontinmittausta.

Yleisesti opetetaan määräalan ostajia lohkotuttamaan (halkomaan) maansa erilliseksi tilaksi mahdollisimman nopeasti. Tämän määräalansa voi nimittäin menettää, jos myyjä on joutunut rahavaikeuksiin. Mutta lohkominenkin käy hitaasti ja vie vähintäin 2 - 4 kuukautta. Ripeä ja petollinen myyjä ehtisi sinä aikana myydä saman paikan muillekin. Asemakaava-alueilla ei varsinaisesti puhuta lohkomisesta vaan tonttijaon mukainen tontti erotetaan itsenäiseksi kiinteistöksi tontinmittauksessa. Hyvä keino varmistaa maaomaisuutensa on heti kaupan jälkeen mennä käräjäoikeuteen (tuomiokuntaan) ja hakea määräalan erottamisoikeuden kiinnistystä. Hakemus on aika yksinkertainen ja se kannattaa tehdä heti samana päivänä kuin maakauppakin. Hinta on muutamia satasia, ja kiinnitys on voimassa 10 vuoden ajan. Kirjauta jo kauppakirjaan, että sinulla on oikeus toimia siten myyjää kuulematta. Vanhoilta kiinnityksiltä pääset turvaan merkityttämällä kauppakirjaan että "määräalan erottamisoikeuden kiinnitys haetaan paremmalla etuoikeudella kuin vanhat kiinnitykset", mutta siihen tarvitset myyjän suostumuksen. Ellet suostumusta saa, älä osta.

Lainhuudatus

Tontin hankkimisessa viimeinen paperityövaihe on hakea ns. lainhuudatus, mikä tarkoittaa omistusoikeuden merkintää lainhuutorekisteriin. Se ei ole pelkästään ikävä velvollisuutesi vaan sillä lisäät ostajana oikeusturvaasi entisiä omistajia, heidän velkojiaan ja sivullisia vastaan. Etuostolain mukaan kunnalla on toki etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, mutta pinta-alan on silloin oltava yli 5000 neliömetriä, pääkaupunkiseudun kaupunkikunnissa yli 3000 neliömetriä.

Lainhuudatukseen tarvitset seuraavat paperit:

Huom! Osan listan papereista saat suoraan rakennuspaikan käräjäoikeudesta (tuomiokunnasta).

• kauppakirja
• kiinteistörekisteriote
• lainhuutotodistus myyjältä
• myyjän puolison ja perillisten suostumus kauppaan
• myyjän ja ostajan virkatodistukset
• kunnan selvitys siitä, että se ei käytä mahdollista etuosto-oikeuttaan
• jos maapaikka huudatetaan 1 kertaa tarvitaan lisäksi lohkomiskirja tai tontinmittauspöytäkirja

Lainhuudatuksen yhteydessä moni samalla kiinnittää eli panttaa maapohjansa lainojensa vakuudeksi. Kiinnityksestä kirjoitetaan silloin todistus velkakirjaa varten. - Lainhuudatuksen ja kiinnityksen voit tietenkin jättää vaikkapa pankkisi vaivaksi. Kysy kuitenkin varalta, mitä se vaivannäkö maksaa vai kannattaako juosta itse.

Tonttimaata voi myös vuokrata

Monet kaupungit ja kunnat tarjoavat tonttejaan vuokralle. Usein kuntien vuokraehdot ovat jopa niin edulliset, että kannattaa visusti harkita, sitooko kaikki rahansa heti vai ostaako vasta myöhemmin.- Vuokratontista on kunnan vaikea periä veroakaan. Tonttihan on kunnan eikä sinun. Kaupungilta tai kunnalta vuokrattava tontti vapauttaa myös monelta paperikiemuralta. Tällaiset tontit ovat yleensä jo rakennusvalmiita. Mittaukset, tonttijaot, lohkomiset tehty. Ostajan riskit puuttuvat täysin. Huolehdit vain siitä, että tiedät mitä vuokraat (onko maaperätutkimuskin tehty ) ja maksat vuokraoikeuden siirrosta tulevan leimaveron.

Kaavamääräykset

Asema ja rakennuskaavoissa määrätään hyvinkin tarkoin omat alueensa eri rakennustoimintaa (asuinalueet, yleiset rakennukset, teollisuustontit ), katuverkkoja, toreja, puistoja ja virkistysalueita varten. Näet niistä myös olevat tai tulevat moottori- ja rautatiet, lentokentät, voimalinjat ja muut tontinhankinnallesi tärkeät hyöty- ja haittaseikat. Kun sitten mennään lillukanvarsitasolle eli haikailemasi tontin kohdalle lienee hyväksi tietää muutama asemakaavallinen yleismerkki. Juuri ne paljastavat mitä olet ostamassa, ja mitä ympäriltäsi löytyy ennemmin tai myöhemmin.

• AO = omakotitalojen korttelialue
• AR = rivitalojen korttelialue
• AOR = omakoti-, rivi- tai muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue
• AK = asuinkerrostalojen korttelialue
• ARK = asuinkerros- tai rivitalojen alue
• AL = liikerakennusten korttelialue
• T = teollisuusrakennusten korttelialue
• Y = yleisten rakennusten korttelialue
• ALK = yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialue
• U = ulkoilu- ja urheilualue
• AP = autopaikkojen korttelialue

Näillä merkeillä kaavasta selviää jo, mihin rakentamisen tietty korttelialue on tarkoitettu. Tämän jälkeen on selvitettävä kuinka paljon saa ohjeelliselle tontille tai korttelialueelle rakentaa.

Asemakaavapiirroksesta selviää merkintöinä seuraavaa:

e = tontintehokkuusluku eli tontin kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Jos e = 0.60, se tarkoittaa että rakennusoikeus on 0.60 x tontin pinta-ala.
2400 = rakennusoikeuden voi ilmaista myöskin näin, eli tontille saa rakentaa enintään 2400 neliömetriä kerrosalaa.
2400 = rakennusoikeuden kerrosala (2400) sekä suurin sallittu asuntojen lukumäärä (20 alla).
20
II = rakennukselle sallittu varsinainen kerrosluku.
1/2 III = murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa kellarikerroksessa sallitun, kerrosalaan laskettavan rakennusoikeuden.
III 1/2 = murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa ullakkokerroksessa sallitun, kerrosalaan laskettavan rakennusoikeuden.

Asemakaavamääräyksien yhteydessä esiintyvät seuraavat määritelmät:

• tonttitehokkuusluku (e) = tontin kerrosalan suhde tontin pinta-alaan.
• tonttiväljyysluku (r) = ilmoittaa rakentamattoman alan suhteen tontin kerrosalaan.
• rakennusala = rakennuksen merkitty rakennuspaikka.
• kerrosala = rakennuksen kaikkien varsinaisten kerrosten bruttoala.

---

18.7.1995 / Jorma Pitkänen

Omakotirakentaminen